?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

В предыдущих двух статьях я написал о двух законах - "Community Reinvestment Act (CRA)" и "Riegle-Neal Interstate Banking and Branching Efficiency Act of 1994" (Закон Ригла-Нила), которые реально повлияли на возникновение ипотечного кризиса в США, однако это не единственная причина кризиса.

Дело в том что эти законы касаются только банков, которые работают на так называемом "первичном" рынке ипотечных кредитов, то есть непосредственно с клиентами, но есть еще и вторичный рынок. В этой статье я расскажу об еще одном законе, из-за которого банки тоже вынуждены были выдавать рискованные кредиты не надежным заемщикам. Правда этот закон непосредственно банков не касается, а оказывает на них давление через другие структуры.

Я уже писал что в США существует система аналогичная ФРС, но созданная специально для ипотечного рынка. Состоит она из 12 банков, которые называются "Federal Home Loan Banks (FHLB)" (Федеральные банки жилищного кредита) и двух ипотечных агентств Fannie Mae [Federal National Mortgage Association  (FNMA)] и Freddie Mac [Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)], которые образуют так называемый "вторичный" ипотечный рынок. Форма собственности этих организаций называется GSE - "government-sponsored enterprise" - (спонсируемые правительством предприятия). В дальнейшем для краткости я буду их называть GSE.

FHLB кредитуют не клиентов покупающих квартиры и дома, а банки и другие кредитные организации. В свою очередь банки собирают большое количество кредитов выданных клиентам, объединяют их в так называемые "пулы" и продают ипотечным агентствам  Fannie Mae и Freddie Mac, а агентства под обеспечение этих пулов выпускают ценные бумаги под названием "mortgage-backed security (MBS)" и продают их на открытом рынке. Таким образом обеспечивается финансирование для выдачи новых кредитов.

Считается что когда много кредитов объединяют в большие пулы, это снижает риск, так как небольшой процент рискованных кредитов в пуле компенсируется намного большим количеством надежных кредитов. Однако возникает вопрос - какой процент рискованных кредитов должен быть в пуле чтобы компенсировать все возможные риски? И вот здесь начинается самое интересное.

В 1992 году Конгресс США издал закон под названием "Housing and Community Development Act of 1992" (Закон о развитии жилья и сообществ).  В этом законе есть "Title XIII", который посвящен GSE. Поэтому его еще называют "GSE Act". Правда здесь я уделю внимание только части этого закона, части 5.2.2, которая называется "HOUSING GOALS" что на русский язык можно перевести как "жилищные цели", а если вспомнить что в СССР когда-то была плановая экономика, можно сказать что это план по выделению кредитов для заемщиков с низким уровнем доходов. Несмотря на то что там о банках ничего не сказано, этот закон банков касается непосредственно. Поэтому именно об этом законе я хочу рассказать подробнее, так как это поможет понять причины по которым в то время происходили многие события, но сначала я хочу процитировать некоторые определения, которые используются в этом законе и которые перечисляются в параграфе 1303.

  • Низкий уровень доходов (low-income) - доход который не превышает 80% среднего дохода  в районе проживания.
  • Очень низкий уровень доходов (very low-income) - доход который не превышает 60% среднего дохода  в районе проживания.
  • Многосемейная ипотека. - ипотека рассчитанная на покупку дома предназначенного как минимум на 4 семьи.
  • Под словом "SECRETARY" подразумевается министр жилищного строительства и городского развития (The U.S. Department of Housing and Urban Development. Сокращенно - HUD).

А теперь самое главное.

В законе есть специальный раздел, в котором GSE ставятся планы  (слово "goal" обычно переводится как "цель", но я решил использовать слово "план", так как россиян не по наслышке знают что такое плановая экономика и мне кажется это лучше отражает суть происходящего) какие доли заемщиков с низким и очень низким доходом должны быть в пулах ипотечных кредитов. Так вот, таких задач ставиться 3:

  1. Доля заемщиков со средним и низким доходом (параграф 1332) должно быть не менее чем 30% от всех ипотечных кредитов.
  2. Специальные типы кредитов (special affordable housing -  параграф 1332), которые делятся на несколько категорий. Это:
    • Многосемейная ипотека. Этот тип кредита в свою очередь делится на 2 типа:
      1. 45% для семей с низким доходом
      2. Остальные 55% кредитов в свою очередь делятся на 2 типа:
        1. Как минимум 20% кредитов должны приходиться на семьи чей доход не превышает 50% среднего дохода в районе.
        2. Как минимум 40% для семей с очень низким доходом, то есть чей доход не превышает 60% среднего дохода в районе.
    • Кредиты для одной семьи, которые в свою очередь делятся на 2 типа:
      1. 45% должны быть ипотечные кредиты для семей с низким уровнем дохода, которые согласно переписи населения проживают в районах, в которых средний доход не превышает 80 процентов среднего дохода по району.
      2. Остальные 55% для семей с очень низким доходом
  3. Кредиты для заемщиков в районах, которые в законе называются "underserved" (параграф 1334). Это значит что в этих районах недостаточно развиты банковские услуги. Обычно это бедные районы, в которых проживают чернокожие. Доля кредитов для жителей таких районов должна составлять не менее 30%.

Возникает вопрос - какое все это имеет отношение к банкам? Ведь этот закон касается GSE, а не банков? Ответ - самое непосредственное. Так как ипотечные агентства являются фактически монополистами, они все требования, которые предъявлял им закон, предъявляли банкам. Другими словами ипотечные агентства требовали чтобы пулы кредитов, которые они покупали у банков, соответствовали вышеперечисленным требованиям. И банки вынуждены были подчиняться так как деваться было некуда. Но это еще не все.

В начале каждого параграфа раздела, о котором я писал выше, говорится что министр жилищного строительства и городского развития должен пересматривать эти планы каждый год. И министр пересматривал. Причем, как не трудно догадаться, в сторону увеличения.

Справедливости ради надо сказать что не только у демократов была навязчивая идея сделать всех американцев собственниками жилья. Например закон, о котором я пишу в этой статье, подписал республиканец Буш старший, однако такого рвения в этом вопросе как демократ Клинтон никто не проявлял. В свое время он "раскрутил" CRA на полную катушку, о чем я писал в двух предыдущих статьях. Тоже самое произошло и с GSE Act. Например в этом документе HUD отчитывается о проделанной работе за 1997-2000 годы и делится планами на будущее. Вот что они пишут на 3 странице обо всех 3 планах, перечисленных в GSE:

  1. По крайней мере, 50 процентов каждой покупки семьями  с доходом не более чем средний показатель доходов области (area median income - AMI), который определяется как средний доход в столичной области или не столичном графстве, финансировался GSE.  Соответствующий план на 1997-2000 годы была 42 процентов.
  2. По крайней мере, 20 процентов покупок жилых единиц семьями (с доходом не более 60 процентов от AMI) или семьями с низкими доходами (те, с доходом, не превышающим 80 процентов AMI)  в районах с низким уровнем дохода, финансировался каждым GSE. Соответствующий план на 1997-2000 годы была 14 процентов.
  3. По крайней мере, 31 процентов покупок жилых единиц расположенных в районах с недостаточным обслуживанием финансировался каждым GSE. Исследования проведенные HUD и другими организациями показали, что в районах, в которых согласно переписи населения живут меньшинства с низким уровнем дохода, более высокие ипотечные ставки, более высокий процент отказов и более низкий процент выдаваемых кредитов, и это является основой для определения HUD о недостаточно обслуживаемых районах. Соответствующий план на за 1997 - 2000 годы составляли 24 процентов.

Кто сказал что в США нет плановой экономики? Как видите, очень даже есть. Более того, есть свои передовики, что-то типа стахановцев, которые ударно перевыполняли планы. А как обстояли дела во время правления республиканца Буша младшего?

В этом документе содержится что-то типа отчета HUD за 2000 - 2007 годы. Внизу есть таблица №1 в которой в правой части указаны сколько планировалось, а в левой - на сколько планы перевыполнялись. Я не буду перечислять данные за все 7 лет, возьму только за 2000 и за 2007 годы. Вот какая в результате получается картина:

  • Семьи с низким и средним доходом:
    • 2000
      • Планировалось - 42%
      • Выполнено - 49.5%
    • 2007
      • Планировалось - 55%
      • Выполнено - 55.5%
  • Underserved районы:
    • 2000
      • Планировалось - 24%
      • Выполнено - 31.0%
    • 2007
      • Планировалось - 38%
      • Выполнено - 43.4%
  • Специальные кредиты:
    • 2000
      • Планировалось - 14%
      • Выполнено - 19.2%
    • 2007
      • Планировалось - 25%
      • Выполнено - 26.8%

Итак планы выполнялись и перевыполнялись, в результате чего больше половины получателей кредита оказались те кому банки ни при каких обстоятельствах бы по доброй воле не выдали. Таким образом количество покупателей недвижимости резко возросло что естественно вызвало рост цен на недвижимость, а это в свою очередь привлекло на этот рынок целую армию спекулянтов, которые покупали квартиры и дома не для того чтобы в них жить, а для того чтобы потом перепродать дороже, что в свою очередь еще больше подстегнуло рост цен. В результате произошел невиданный за всю новейшую историю США скачок  цен на недвижимость.

Профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер (Robert J. Shiller) подсчитал специальный индекс роста цен на жилье начиная с 1890 года. Зависимость которая в результате получилась изображена на этом графике. На графике отображены относительные цены, где за основу взята средняя цена в 1890 году, которой присвоено значение 100. Все остальные цены рассчитаны относительно этой цены с учетом инфляции. Я думаю что график этот говорит сам за себя, а дальнейшие комментарии излишни.

Короче говоря кризис наступил вовсе не из-за того что ФРС поднимала и опускала ставку, а из-за того что государство заставило банки выдавать рискованные кредиты не надежным заемщикам, в результате чего спрос на жилье резко возрос что вызвало резкий рост цен на жилье. Кстати ниже показан график изменения ставки ФРС более чем за 50 лет:

Изменение учетной ставки ФРС за оследние 50 лет

И хотя этот график охватывает меньший период чем график индексов цен на жилье Шиллера, ссылку на который выше, сравнение этих двух графиков однозначно доказывает что ставка ФРС на рынок жилья практически не повлияла.

В конце концов цены на жилье достигли такого уровня что стали большинству людей не по карману даже если бы ставка по кредитам была бы нулевая. Но самое главное это то что все это произошло не из-за того что государство не достаточно регулировало рынок, а полностью по противоположной причине - государство слишком активно вмешивалось в экономику и слишком много пыталось командовать и регулировать.

Прочитав все это у вас может сложиться впечатление что для банков весь процесс выдачи кредитов заканчивается после того как банк продал пул ипотечному агентству и все что происходило дальше банков не касается, а стало проблемой ипотечных агентств, которые купили пулы кредитов. Но не тут то было.

Предлагаю ознакомиться с последними новостями на эту тему. 14 августа этого года в Reuters вышла статья под названием "Fannie Mae, Freddie Mac давят на банки" (Fannie Mae, Freddie Mac clamping down on banks), в которой говорится следующее:

Государственные Fannie Mae и Freddie Mac активизируют усилия по поиску плохих ипотечных кредитов, с помощью которых они могут заставить ипотечных кредиторов выкупить их обратно у них, обеспечивая все большую головную боль для банков.

Между Государственными компаниями и банками возник конфликт по поводу того, кто должен нести бремя потерь от ипотечного кризиса, в частности от кредитов выданных в период между 2005 и 2008 годами, когда на рынке жилья был бум.

Усилия Fannie Mae и Freddie Mac приведут к повышению ипотечных убытков для банков в ближайшие кварталы.

Далее:

Исторически сложилось, что Fannie Mae и Freddie Mac верили банками на слово, когда банки говорили что кредиты удовлетворяют всем требованиям. Если позже возникали проблемы (например потому что доход заемщика не был должным образом проверен), то Fannie Mae и Freddie Mac могли попросить банки выкупить закладные по номиналу и погасить убытки.

Запросы на выкупы растут, так как Fannie и Freddie начали проверять более тщательно. Обе компании наняли дополнительный персонал, чтобы прочесать кредиты и определить, какие могут быть проданы обратно банкам.

Вы можете удивиться - как же так, ведь банки всего лишь выполняли планы, поставленные HUD, а теперь их за это же и наказывают? Вот и банкиры сначала удивились, но потом поняли что деваться некуда. Цитирую:

Банки могут спорить о том, что они действительно следовали рекомендациям, но воздействие запросов возвратов на кредиторов очевидно. Банки America Corp, Wells Fargo & Co, PNC Financial Services Group Inc и другие во втором квартале отложили больше денег на покрытие выкупов по запросам.

Как говорится - "против лома нет приема".  Вот так вот в США обходятся с банками, которые по мнению многих демагогов и конспирологов захватили власть в этой стране.

Comments

( 9 comments — Leave a comment )
livejournal
Aug. 26th, 2012 03:55 am (UTC)
О том как власти США спровоцировали ипотечный кризис.
User vir77 referenced to your post from О том как власти США спровоцировали ипотечный кризис. Часть 3. saying: [...] Originally posted by at О том как власти США спровоцировали ипотечный кризис. Часть 3. [...]
isk_and_er
Aug. 26th, 2012 07:42 am (UTC)
Получается, что федеральное правительство в своей заботе о бедном населении перегрело жилищный сектор, увеличив предложение и дестабилизировало финансы.
Но намерения то были положительные.
И строительство видимо росло ударными темпами, занимая остальные отрасли своими заказами.
judeomasson
Aug. 26th, 2012 01:28 pm (UTC)
Как говорил Виктор Черномырдин - "хотели как лучше, а получилось как всегда".
elingrec
Aug. 26th, 2012 05:28 pm (UTC)
"Вот так вот в США обходятся с банками..."

Интересно, а во время кризиса государство сотни миллиардов долларов дало бедным заемщикам, или все же банкам?
judeomasson
Aug. 26th, 2012 08:43 pm (UTC)
Помогало государство банкам, но помощь эта была далеко не безвозмездная. Я об этом еще напишу подробнее.
oshley
Mar. 28th, 2015 08:53 pm (UTC)
И много людей не получили свои деньги? Много ли разорились? Многих ли выгнали из домов?
livejournal
Apr. 5th, 2013 12:07 pm (UTC)
Интересный юзер
User oetar referenced to your post from Интересный юзер saying: [...] Ч.3 http://judeomasson.livejournal.com/13875.html [...]
oshley
May. 27th, 2015 05:00 pm (UTC)
Почему дома подорожали?
В США в 1970 году зарплата была $41,405, а дом стоил $65,300.
В 2000 году зарплата $50,850, дом $119,600.
Владимир Шаталов
Jan. 19th, 2016 07:14 am (UTC)
Хочется поблагодарить хозяина блога, большую работу проделал. Даже спустя много лет, по прежнему актуальную. Удачи!
( 9 comments — Leave a comment )

Profile

judeomasson
Аналитика и комментарии. Взгляд из США

Latest Month

December 2017
S M T W T F S
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      
Powered by LiveJournal.com
Designed by yoksel